??或許是因?yàn)?017年三四線城市樓市火熱，春節(jié)時(shí)，再談起“返鄉(xiāng)置業(yè)”除了落葉歸根的情感之外，候鳥們多了幾許資產(chǎn)增值的依據(jù)。

??2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的發(fā)展方向，在“租售并舉”、“房住不炒”的倡導(dǎo)下，配以調(diào)控政策，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平靜無(wú)波瀾。與此同時(shí)，房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)特征明顯，三四線城市樓市成為全國(guó)成交主力。

??節(jié)前，安居客發(fā)布的《返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，59%的人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿，其中有80%的人群來(lái)自三、四線城市，近7成在一、二線城市工作。這份報(bào)告的樣本覆蓋了一二線城市里的近60萬(wàn)人。節(jié)后，春節(jié)雙周數(shù)據(jù)出爐，在一二線城市新房成交下滑的同時(shí)，三線城市有輕微增長(zhǎng)。

??目前的矛盾在于，三四線城市城鎮(zhèn)化率仍有空間、用補(bǔ)貼搶人才，而一二線城市資源與機(jī)會(huì)豐富、更具發(fā)展?jié)摿?。但明白三四線城市輪動(dòng)邏輯和路徑后，或許“漂一族”作出抉擇不至于太為難。

??春節(jié)樓市行情低迷

??東吳證券報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間（2018年2月10 日－ 2月23日雙周），全國(guó)累計(jì)成交 317.04萬(wàn)平米，同比2017年春節(jié)下降8%。

??其中，一線城市新房成交16.5萬(wàn)平米，同比2017年春節(jié)下降43%；二線城市成交105萬(wàn)平米，同比2017年春節(jié)下降20%；三線城市成交195.4萬(wàn)平米，同比2017年春節(jié)增長(zhǎng)7%。

??樓市活動(dòng)多數(shù)在春節(jié)暫緩，每年春節(jié)，樓市成交數(shù)據(jù)下滑是常態(tài)。如深圳，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，春節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于假期模式，深圳全市一手住宅的網(wǎng)簽量自2月12日起，即一直維持零套的趨勢(shì)；而二手住宅市場(chǎng)方面，市規(guī)土委春節(jié)期間無(wú)備案量。

??不過，2018年，在一二線城市新房成交直線滑落在情況下，三線城市出現(xiàn)微漲。過年期間，誰(shuí)在三線城市買房？

??節(jié)前，安居客針對(duì)在一二線城市務(wù)工的群體調(diào)研，并發(fā)布《返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，有59%受訪對(duì)象，有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿，而在工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件正是其返鄉(xiāng)置業(yè)的首要原因。

??不過，這種返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿能否轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交，很難預(yù)測(cè)和監(jiān)控。

??一名廣東清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)氐闹薪槿藛T指出，過年期間，會(huì)有外出務(wù)工者回家過年，他們會(huì)成為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)成交的部分力量，但具體能促進(jìn)幾成成交，不好量化。

??上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于備案等原因，房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)具有滯后性，機(jī)構(gòu)出示的數(shù)據(jù)并不能完全反映春節(jié)期間的實(shí)際成交。

??可確定的是，房企看好這個(gè)節(jié)點(diǎn)帶來(lái)的行情，并有節(jié)奏地進(jìn)行搶收。

??克而瑞研究中心指出，春節(jié)作為返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，長(zhǎng)期深耕三四線城市的品牌房企加大營(yíng)銷力度。恒大在2月1日-2月28日期間，全國(guó)所有樓盤享基礎(chǔ)優(yōu)惠88折，部分項(xiàng)目限量折扣特價(jià)房(額外最高95折)，部分商鋪更享有7折以下折扣優(yōu)惠；并且，根據(jù)支付方式，購(gòu)房者還有不同程度的折扣。

??三線城市樓市面臨下行壓力

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年，全國(guó)商品房銷售面積169408萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)7.7%，商品房銷售額133701億元，增長(zhǎng)13.7%。銷售面積和銷售金額增速最高的區(qū)域出現(xiàn)在中部和西部，這是三四線城市密集的區(qū)域。

??過去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出鮮明的板塊輪動(dòng)特征。三四線城市樓市回暖，拉動(dòng)全國(guó)銷售面積上揚(yáng)。

??一二線限購(gòu)導(dǎo)致資金外溢、三四線去庫(kù)存、棚改力度加大且貨幣化補(bǔ)償，以及鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，是本輪三四線房?jī)r(jià)上漲的邏輯。

??一個(gè)真實(shí)的案例是，廣東江門市一個(gè)次新房“帕佳圖天玥”，在2015年年中入市時(shí)房?jī)r(jià)僅約5500元／平米，經(jīng)過去年一波拉升后，目前二手房報(bào)價(jià)將近11000元／平米，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)翻番。

??正因?yàn)檫@波三四線城市的房?jī)r(jià)上漲，給“返鄉(xiāng)置業(yè)”的意愿增添了一份投資獲益的可能。問題在于這波行情是否可能持續(xù)？

??2017年3月15日，南京、青島、贛州同日升級(jí)或出臺(tái)限購(gòu)政策。而在這天之前，三月以來(lái)，河北涿州、河北淶水、浙江杭州、張家口崇禮區(qū)、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亞等市、區(qū)已相繼出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸政策。

??當(dāng)時(shí)，行業(yè)已開始討論“三四線城市樓市的繁榮能維持多久”。毫無(wú)疑問，數(shù)據(jù)證明2017年末，這種階段性繁榮仍未結(jié)束。

??然而最近的數(shù)據(jù)卻不甚樂觀。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，截至2月23日，2018年至今東吳證券跟蹤全國(guó)37城市一手房累計(jì)成交2610萬(wàn)平米，2017年同期累計(jì)成交3078.5萬(wàn)平米，同比下降15.2%。

??其中4個(gè)一線城市成交同比下降23.7%；14個(gè)二線城市成交同比下降9.4%；20個(gè)三線城市累計(jì)成交同比下降19%。 三線城市的跌幅高于二線城市。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。

??按照中國(guó)住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌的觀點(diǎn)，三四線城市在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化過程中，產(chǎn)業(yè)和人口能否提供支撐是關(guān)鍵。也就是說(shuō)，如果想獲得居住屬性之外的更多回報(bào)，返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿需要重新琢磨。