?受益于樓市銷售良好，全國(guó)多地房地產(chǎn)庫(kù)存大幅下降，逐漸進(jìn)入“合理區(qū)間”。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年末，全國(guó)商品房待售面積58923萬(wàn)平方米，比11月末減少683萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少670萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加118萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少215萬(wàn)平方米。

??對(duì)于上述數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫(kù)存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。相比2016年2月份的73931萬(wàn)平方米庫(kù)存最高點(diǎn)，到2017年底庫(kù)存去化了1.5億平方米。三四線城市去庫(kù)存成為主力，主要以住宅為主。

??“樓市去庫(kù)存第一階段基本完成。全國(guó)除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入良性周期?！睆埓髠シQ。

??合理區(qū)間

??一些地方陸續(xù)公布的數(shù)據(jù)也說(shuō)明，在有效控制房地產(chǎn)增量的同時(shí)，棚改貨幣化等因素帶動(dòng)下樓市銷售良好，一些房地產(chǎn)庫(kù)存大的地區(qū)已經(jīng)逐漸進(jìn)入“庫(kù)存合理區(qū)間”。

??吉林省住建廳廳長(zhǎng)孫眾志近日透露，截至2017年底，全省已批準(zhǔn)預(yù)售尚未銷售的商品住房庫(kù)存面積比2015年底減少1024.5萬(wàn)平方米, 庫(kù)存下降28%，占3年化解全省商品住房庫(kù)存940萬(wàn)平方米任務(wù)的109%，實(shí)現(xiàn)全省商品住房去庫(kù)存3年任務(wù)2年完成的目標(biāo)。

??山東省統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)文稱，2017年，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售面積12813.2萬(wàn)平方米，銷售總量再創(chuàng)新高。銷售形勢(shì)較好，庫(kù)存大幅下降。年末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)房待售面積3257.3萬(wàn)平方米，比上年末下降22.0%，降幅較上年末擴(kuò)大19.7個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房庫(kù)存規(guī)模降至2014年以來(lái)最低水平。

??“山東全省17市除德州待售面積增長(zhǎng)5.4%，其余16個(gè)市待售面積均呈下降態(tài)勢(shì)，其中，青島、淄博、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、威海、臨沂、濱州、菏澤降幅超過(guò)20%。”山東省統(tǒng)計(jì)局稱。

??山西省統(tǒng)計(jì)局也對(duì)2017年山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況進(jìn)行了分析，截至2017年末，山西全省商品房待售面積1225.7萬(wàn)平方米，比2016年末減少535.3萬(wàn)平方米，2017年是待售面積減少量歷史最多的年份。從商品房待售面積消化周期看，以2017年月均銷售量為基數(shù)（201.3萬(wàn)平方米），截至2017年末，全省商品房庫(kù)存消化周期為6.1個(gè)月，比2016年末減少4.2個(gè)月。

??2017年海南去庫(kù)存也取得明顯成效，商品住宅庫(kù)存去化期下降至約11個(gè)月。

??據(jù)海南省政府新聞發(fā)言人朱華友介紹，去年全省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成年度預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中提質(zhì)的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)步推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“穩(wěn)中提質(zhì)”，去庫(kù)存取得明顯成效，商品住宅庫(kù)存去化期約11個(gè)月，比上年末減少12個(gè)月。

??海南商品住宅庫(kù)存去化期在2016年一度高達(dá)45個(gè)月，部分市縣甚至超過(guò)50個(gè)月，成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“隱疾”。經(jīng)過(guò)實(shí)施“兩個(gè)暫停”等一系列去化措施，從2016年底開(kāi)始，海南房地產(chǎn)銷售迎來(lái)幾波行情，商品住宅庫(kù)存也快速實(shí)現(xiàn)了去化。

??甘肅省住建部門的最新數(shù)據(jù)則顯示，到2017年底，甘肅省商品住宅去化周期降至13.1個(gè)月，較上一年底縮短了3.8個(gè)月，庫(kù)存總量進(jìn)入合理區(qū)間。

??據(jù)甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)楊詠中介紹，甘肅省2017年堅(jiān)持“去庫(kù)存”與“防過(guò)熱”兩者并重，在加大棚改貨幣化安置力度的同時(shí)，有效控制新建商品房增量，以逐步消化商品房存量。

??棚改帶動(dòng)

??三四線城市樓市銷售良好，一方面是受一二線城市調(diào)控影響需求外溢，另外當(dāng)?shù)氐呐锔呢泿呕仓靡苍黾恿速?gòu)房需求。

??華創(chuàng)證券宏觀研究部門曾發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續(xù)去庫(kù)存開(kāi)始，三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)從高位30個(gè)月逐步下降到合理區(qū)間，甚至部分三線城市已經(jīng)進(jìn)入到12個(gè)月以內(nèi)，而在此類城市的供需進(jìn)入到合理區(qū)間、甚至是漲價(jià)區(qū)間之后，同時(shí)又在購(gòu)房政策又相對(duì)優(yōu)惠的背景下，逐步推動(dòng)住宅需求的進(jìn)一步釋放。

??傳統(tǒng)方式來(lái)看，棚戶區(qū)改造需興建大量的專用安置房，增加市場(chǎng)建設(shè)量。而轉(zhuǎn)為貨幣化安置后，可通過(guò)居民自行購(gòu)買商品房、政府購(gòu)買商品房賣給安置居民或者直接給與貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行安置，這也意味著可減少一部分新建房源，另一方面也能消化一部分商品房，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存有一定幫助。

??時(shí)任住建部副部長(zhǎng)陸克華2017年5月26日在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上說(shuō)， 棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市和縣城，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，有力促進(jìn)了商品住房去庫(kù)存。

??從統(tǒng)計(jì)上看，我國(guó)2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。

??官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。因存在成本過(guò)高問(wèn)題，我國(guó)一二線城市推進(jìn)棚改貨幣化的力度較小，而三四線城市成為棚改貨幣化的主要地區(qū)。

??住建部目前尚未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚改貨幣化安置比例，但業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)超過(guò)50%，甚至有樂(lè)觀估計(jì)會(huì)超過(guò)60%，這將幫助消化樓市庫(kù)存2.5億~3億平方米。

??對(duì)于今后三年棚改貨幣化工作，華創(chuàng)證券曾預(yù)計(jì)，政府計(jì)劃在2018~2020年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬(wàn)套(平均每年500萬(wàn)套)的棚改計(jì)劃，假設(shè)三年平均貨幣化安置比例為50%~60%，那么對(duì)應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250~300萬(wàn)套，按照每套85平方米估算，對(duì)應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.1億~2.6億平方米。

??住建部近日也表示，2018年要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

??張大偉認(rèn)為，去庫(kù)存與抑過(guò)熱將是2018年三四線城市的調(diào)控主要內(nèi)容。庫(kù)存多的去庫(kù)存，庫(kù)存少的抑過(guò)熱。2018年三四線城市房地產(chǎn)政策熱點(diǎn)將寬緊結(jié)合，寬在人才和自住需求，緊在投資投機(jī)。