??隨著大量項目的入市，4月東莞樓市按下“重啟鍵”。記者從東莞中原戰(zhàn)略研究中心獲悉，4月東莞全市住宅供需環(huán)比均出現(xiàn)大幅上漲，住宅成交同比基本持平，成交量已恢復正常水平。其中洋房成交3858套，持續(xù)成為成交主力。值得一提的是，4月近八成鎮(zhèn)街成交環(huán)比上漲，塘廈、常平為成交熱點。可見，隨著疫情好轉，樓市被封印的購買力逐漸復蘇，成交量明顯回升。

??土地市場分化明顯

??房企拿地更加理性

??受疫情影響，今年一季度東莞商住用地供應節(jié)奏放緩，到4月份市場逐步恢復，迎來一波“供地潮”。記者了解到，4月東莞土拍市場供應有所回升，共掛牌6宗商住用地，創(chuàng)歷年4月供應面積最高記錄。其中成功出讓的4宗商住地，成交金額約63.9億元，創(chuàng)下歷年4月成交金額最高記錄。而剔除配建后，樓面地價約9767元/㎡，同比下降39%。主要是因為茶山TOD地塊低價成交，從而拉低整體均價。

??由此可見，房企拿地變得更加理性，土地市場分化明顯。市場熱度區(qū)域，房企參與度高，而市場平淡區(qū)域則反之。記者了解到，4月商住地供應多為房價中等區(qū)域，整體樓面價僅9265元/平方米，溢價率13%。其中大朗鎮(zhèn)承接松山湖外溢利好，土地供應少，連續(xù)斷供四年，住宅供不應求，開發(fā)商普遍看好。因此，大朗商住地引來12家房企競價88輪，最終由陽光城斬獲，刷新大朗最高地價。而石龍商住地僅競價16輪，就以樓面價11020元/㎡成交，并沒有掀起太大波瀾。

??住宅成交同比去年基本持平

??樓市正逐步恢復正常水平

??從樓市供需來看，4月東莞住宅供需環(huán)比上漲均超四成。在供應方面，4月全市住宅供應37.34萬㎡，環(huán)比上漲48%，但同比下跌20%。供應熱點集中在濱海片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)，同時供應量環(huán)比大幅上漲，合計供應17.37萬㎡，占比近五成，多數(shù)項目為預熱五一提前推貨，搶占市場。另外，東莞近一半鎮(zhèn)街正逐步恢復供應。其中中泰峰境本月集中供應近5萬㎡，拉動黃江供應放量明顯。長安因首鑄御峰華庭和龍光江南大境新貨入市，供應走高。在成交方面，住宅成交同比去年基本持平。其中洋房成交環(huán)比上漲44%，別墅、公寓成交環(huán)比上漲均接近四成。成交熱點集中在臨深片區(qū)和東部片區(qū)，合計成交17.91萬㎡，占比達40%。其中臨深片區(qū)受近期深圳樓市價格上漲明顯，深圳客外溢，疊加中低價項目入市影響，成交上漲。而東部片區(qū)則受常平項目低開跑量和一些項目加大促銷力度影響，拉動片區(qū)去化走高。如常平碧桂園玫瑰臻園4月集中簽約，華潤幸福里、碧桂園鉑悅府等項目進行大幅度讓利活動等，帶動區(qū)域成交。

??受房企讓利促銷影響

??4月洋房成交均價小幅下降

??記者還注意到，4月塘廈和常平的住宅成交總量均超過300套。其中塘廈住宅成交量達361套，位居全市鎮(zhèn)街榜首，平均一天賣出12套房，數(shù)量驚人。相比之下，洪梅、松山湖以及謝崗住宅成交量略顯遜色，成交套數(shù)僅個位數(shù)。而值得一提的是，4月洋房成交3858套，持續(xù)成為成交主力。其中成交面積39萬㎡，環(huán)比大幅上漲44%，同比持平。但洋房均價小幅下降3%，為22415元/㎡。

??據悉，由于部分開發(fā)商為了快速回籠資金，部分項目采取“低開跑量”策略，同時也有一些項目提前搶跑“五一”，加大促銷力度。其中碧桂園玫瑰臻園成交1.51萬㎡(155套)，奪得全市銷售冠軍。南峰華桂園成交1.1萬㎡(108套)，位列第二。豐華瓏遠翠瓏灣成交1.11萬㎡(98套)，緊跟其后。

??另外，4月東莞別墅成交276套，環(huán)比和同比分別上漲33%和8%，成交均價為30016元/㎡，價格小幅上升2%。這是由于熱銷項目所推的產品戶型相對較好，盡管價格有所上升，依舊受到購房者的青睞。其中海逸豪庭成交68套，奪得全市別墅銷售冠軍。其次為首創(chuàng)禧瑞閱府，以成交23套位居第二。碧桂園銅雀臺成交19套，排名第三。

??而公寓雖然供應持續(xù)收緊，但房企采取降價促銷、首期分期或減價競拍等形式刺激成交，成交持續(xù)上升。其中萬科首鑄東江之星成交超200套，恒大濱江左岸成交超100套，帶動成交走高。其余項目成交一般，成交普遍低于40套。整體價格為15867元/㎡，環(huán)比上漲2%，價格持續(xù)走穩(wěn)。不難看出，4月中心城區(qū)公寓成交表現(xiàn)亮眼，成交排名前二的項目均來自城區(qū)，兩項目總成交量占全市37%。

??記者了解到，當前東莞樓市正逐步重回正軌，加上部分房企讓利促銷，市場成交走高。而4月東莞普通住宅均價同比出現(xiàn)小幅下跌，也主要是受部分低價盤表現(xiàn)優(yōu)異影響，拉低整體價格。另外，據東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據統(tǒng)計顯示，4月東莞寫字樓斷供，僅成交60套，環(huán)比同比下跌59%和35%。除了碧桂園灣區(qū)國際成交22套和萬科首鑄東江之星成交15套，大部分項目均以個位數(shù)成交。東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析，這是由于目前國外疫情仍不明朗，經濟形勢嚴峻，購房者觀望情緒濃厚，投資氛圍依然較弱等原因導致。

??數(shù)讀

??31253套！

??東莞住宅庫存持續(xù)走低，中心城區(qū)供不應求

??截至今年4月，東莞一手住宅潛在供應量約882.2萬平方米，與上月基本持平。其中洋房供應量約770.6萬平方米，別墅潛在供應量105.2萬平方米，環(huán)比微減4%。從區(qū)域潛在供應來看，排在前三位的分別是常平、麻涌和沙田。其中常平鎮(zhèn)因4月有兩個住宅項目開工，住宅潛在供應量躍至第一。而麻涌鎮(zhèn)以58.4萬平方米的住宅潛在供應量，位居第二。

??另外，東莞合富研究院數(shù)據顯示，截至今年4月，碧桂園、萬科和保利的項目數(shù)量和總體量強勢領跑全市。記者發(fā)現(xiàn)，當前東莞碧桂園的潛在供應約80.2萬平方米，重點項目包括碧桂園鉑悅府、碧桂園古梅薈、玫瑰臻園、茶山碧桂園等。而東莞萬科潛在供應約63萬平方米，排名第二，重點項目有鳳崗四季花城、濱海大都會、萬科皇馬酈宮等。

??東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據則顯示，截至2020年4月，東莞住宅庫存套數(shù)31253套，庫存面積持續(xù)回落至396萬㎡，環(huán)比基本持平，同比下跌25%，庫存持續(xù)走低。同時，市場方面分化明顯。水鄉(xiāng)片區(qū)庫存不足40萬㎡，中心城區(qū)依然供不應求，貨量緊缺，東南臨深片區(qū)住宅庫存最大為131萬㎡，占全市比重的33%，東南臨深片區(qū)住宅庫存消化周期維持在16個月。