上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2020年4月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，4月份其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。

??另一方面，4月份的房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月繼續(xù)寬松。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年4月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》顯示，4月份，M1同比增速小幅提高，住戶部門(mén)貸款余額同比增速小幅提高，首套房貸平均利率已連續(xù)5個(gè)月小幅下降。

??易居研究院分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。利率持續(xù)下行會(huì)對(duì)刺激居民貸款購(gòu)房產(chǎn)生一定作用，隨著4月大部分城市商品房成交量開(kāi)始回升，住戶部門(mén)貸款余額同比增速由降轉(zhuǎn)升，拐點(diǎn)可能已至。

??新房成交明顯回暖

??根據(jù)報(bào)告，4月份易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。

??從各線城市表現(xiàn)來(lái)看，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)22%，同比下降22%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)39%，同比下降13%；18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比下降17%。

??雖然3月份以來(lái)，深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分項(xiàng)目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象。從4月40城成交數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市供應(yīng)量相比前兩個(gè)月出現(xiàn)較明顯增長(zhǎng)，成交明顯回暖，但成交量距離去年同期還有不小差距。

??易居研究院研究員沈昕表示，疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月供應(yīng)量會(huì)有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會(huì)出現(xiàn)一波小陽(yáng)春行情，今年由于疫情影響，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間延后，相應(yīng)的購(gòu)房需求也被延后，預(yù)計(jì)5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長(zhǎng)的條件。

??首套房貸平均利率連續(xù)5個(gè)月小幅下降

??一方面是4月份大部分城市商品房成交量開(kāi)始回升，另一方面，首套房貸平均利率仍在持續(xù)下行。

??根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2020年4月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年3月20日 - 4月19日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，環(huán)比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.06個(gè)百分點(diǎn)。目前首套房貸平均利率已連續(xù)5個(gè)月小幅下降，利率持續(xù)下行也將對(duì)刺激居民貸款購(gòu)房產(chǎn)生一定的積極作用。

??同時(shí)，整個(gè)四月份的房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境，相比上個(gè)月也繼續(xù)呈現(xiàn)寬松態(tài)勢(shì)。

??央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，廣義貨幣(M2)余額209.35萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.1%，增速分別比上月末和上年同期高1個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額57.02萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)5.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.5個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，4月份人民幣貸款增加1.7萬(wàn)億元，同比多增6818億元。分部門(mén)看，住戶部門(mén)貸款增加6669億元，其中，中長(zhǎng)期貸款增加4389億元。根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，4月末住戶部門(mén)貸款余額同比增長(zhǎng)13.9%，增速分別比上月末高0.14個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低3.5個(gè)百分點(diǎn)，增速小幅提高。

??易居研究院分析認(rèn)為，從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來(lái)看，有較高的一致性。今年央行已實(shí)施過(guò)三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場(chǎng)利率顯著下行，資金面整體寬松。但房地產(chǎn)調(diào)控政策整體仍未放松，4月17日召開(kāi)的高層會(huì)議，時(shí)隔數(shù)月后再次重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位。央行在5月10日發(fā)布的《2020年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中再次重申，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。目前來(lái)看，央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)依然是以穩(wěn)為主，行業(yè)融資環(huán)境暫時(shí)還不會(huì)大幅放松。

??在房貸方面，易居研究院預(yù)計(jì)首套房貸利率年內(nèi)大概率還將繼續(xù)小幅下行。4月住戶部門(mén)貸款余額同比增速已由降轉(zhuǎn)升，如果未來(lái)幾個(gè)月商品房成交量繼續(xù)回升，住戶部門(mén)貸款余額同比增速或?qū)⒗^續(xù)小幅提高。不過(guò)沈昕表示，考慮到我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率近幾年已大幅上升，未來(lái)一段時(shí)間需警惕住戶部門(mén)貸款余額同比增速過(guò)快上升導(dǎo)致居民部門(mén)再度大幅加杠桿，目前來(lái)看刺激購(gòu)房需求方面的政策還不宜過(guò)快發(fā)布。